Os índices urbanísticos costumam assustar bastante gente mas vou tentar explicar eles aqui e facilitar um pouco o entendimento desse monstro tão temido.
Indíces urbanísticos são um conjunto de normas que regulam o dimensionamento das edificações em relação ao terreno que serão construídas, mas que também regula, através do zoneamento e ocupação do solo, os usos que se destinam essas edificações.
Os vários tipos de índices ou parâmetros que vão regular a densidade e a forma da ocupação desses espaços e assim influenciar o trabalho de agentes modeladores do espaço urbano, como nós arquitetos, urbanistas ou engenheiros...
Vale lembrar, antes de qualquer coisa, que os planos diretores de CADA MUNICÍPIO que vão descrever quais as áreas para os cálculos de coeficiente de aproveitamento. Nossa explicação vai trazer umas linhas gerais, apenas.
1. Vamos começar pelo Ìndice de aproveitamento:
É um fator estabelecido para uso em cada uma das diversas zonas de um município, que multiplicado pela área do terreno, dará o resultado permitido da área total de construção. É a relação entre a área total construída e a área total do lote (a área construída é a soma das áreas dos pisos cobertos do edifício, com algumas pequenas exceções)
Coeficiente de aproveitamento = Área total construída X Área total do lote
Geralmente, no cálculo do coeficiente de aproveitamento, com exceção das edificações destinadas ao uso residencial unifamiliar, não são computados como área construída:
a) áreas de pavimentos em subsolos destinadas a uso comum ou guarda de veículos;
b) áreas destinadas a lazer e recreação, recepção e compartimento de serviço do condomínio;
c) áreas destinadas a guarda de veículos;
d) áreas de varandas contíguas a salas e quartos, desde que não ultrapasse 40% das áreas destinadas aos respectivos cômodos;
e) áreas de circulação vertical e horizontal coletiva;
f) caixa de água, casa de máquinas, subestação e antecâmara;
g) zeladoria, depósito de lixo e guarita.
2. Continuamos pela Taxa de Ocupação:
É a relação entre a área de projeção horizontal da edificação e a área total do lote em que será construída. Ajuda a visualizar, se visualizarmos de cima.
Taxa de ocupação (%) = Área total projeção horizontal x 100 Área total do lote
Geralmente, no cálculo da taxa de ocupação, não são computados como área de projeção horizontal:
a) jardineiras
b) beirais
c) platibandas
3. Agora, Taxa de Permeabilidade:
É um percentual expresso pela relação entre a área do lote permeável e a área total do lote.
Taxa de permeabilidade (%) = Área permeável x 100 Área total do lote
O que normalmente é utilizado para calcular a Taxa de Permeabilidade:
a) projeção de beiras, platibandas, e varandas/sacadas, desde que tenham até 1,00 metro de largura;
b) áreas com pavimentação permeável intercalada com pavimentação impermeável (desde que não ultrapassem a 20% da área total);
c) poços descobertos de iluminação e ventilação com área superior a 6,00 m² para áreas fechadas.
4, O gabarito:
Expressa, em pavimentos ou metros, a altura máxima permitida para edificações em uma dada zona. Vários são os fatores que podem interferir na determinação do gabarito. Desde a necessidade de preservação da harmonia da paisagem (patrimônio), até a proximidade de aeroportos, passando inclusive pela largura da rua.
Geralmente, no cálculo do gabarito, não são considerados pavimentos:
a) subsolo;
b) cobertura;
c) casa de máquinas de elevadores e reservatórios.
5. Afastamentos:
Vão ditar os recuos obrigatórios da edificação em relação às divisas do lote (afastamentos laterais e de fundos), em relação ao logradouro (frontal) e, eventualmente, entre edificações do mesmo lote.
Os afastamentos são muito importantes, pois permitem condições mínimas aceitáveis em relação a ventilação e iluminação, assim como privacidade.
Geralmente, não são computados na área de afastamentos:
a) piscinas, espelhos de água, muros de arrimo;
b) escadarias ou rampas de acesso;
c) construção em subsolo;
d) central de gás;
e) pérgulas;
f) guaritas (com até determinada porcentagem de área ocupada em relação a área do afastamento);
g) estacionamentos sem cobertura.
Geralmente, alguns elementos podem avançar na área de afastamentos:
a) marquises, beirais, platibandas (com até determinada distância em relação ao valor do afastamento);
b) balcões, varandas e sacadas (com até determinada distância em relação ao valor do afastamento a partir do 2º pavimento).
6. Zoneamento
O zoneamento é um instrumento amplamente utilizado nos planos diretores, através do qual a cidade é dividida em áreas. Nessas áreas incidem diretrizes diferenciadas para o uso e a ocupação do solo, especialmente nos índices urbanísticos.
Alguns de seus principais objetivos são:
Controle do crescimento urbano;
Proteção de áreas inadequadas à ocupação urbana;
Minimização de conflitos entre usos e atividades;
Controle do tráfego;
Manutenção dos valores das propriedades e do status.
Modo de funcionamento:
O zoneamento busca alcançar esses objetivos através do controle de dois elementos principais: o uso e o porte (ou tamanho) dos lotes e das edificações. Através disso, supõe-se que o resultado final alcançado através das ações individuais esteja de acordo com os objetivos do Município.
Essas ações incluem proporcionalidade entre a ocupação e a infra-estrutura, necessidade de proteção de áreas frágeis e/ou de interesse cultural, harmonia do ponto de vista volumétrico, etc.
Minimização dos conflitos de usos do solo:
Apesar da mistura de usos ser amplamente reconhecida como interessante para a cidade, e até mesmo essencial, algumas atividades podem causar incômodos e, por isso, devem ter sua localização controlada.
Para isso, o plano diretor pode usar vários mecanismos:
Limitações por zonas;
Regulação paramétrica;
Limitações pelo sistema viário.
Na limitação por zonas (a mais comum) os usos e atividades são divididos em categorias (residencial, comercial, industrial, agrícola, etc., e suas subcategorias). Cada zona possui diretrizes quanto à possibilidade ou não de abrigar cada uma delas.
Assim, por exemplo, o zoneamento pode determinar que uma porção da cidade pode abrigar usos residenciais e comerciais de pequeno porte (padarias, mercearias, etc.), mas não pode abrigar usos comerciais de grande porte nem usos industriais.
Na regulação paramétrica, a permissão ou proibição para que uma atividade se instale em um determinado local é definida com base em parâmetros de incomodidade (por ex. nível máximo de ruído em decibéis).
As limitações pelo sistema viário também classificam os usos e atividades em categorias, e definem, para estas, níveis de incomodidade. A seguir, é aplicada a seguinte lógica:
Vias mais arteriais são mais tolerantes à incomodidade;
Vias mais locais são mais intolerantes à incomodidade.
Acho que "resumidamente" era isso. Reforço que índices construtivos são complexos e você deve consultor um profissional sempre, mas acho que esse texto pode servir como uma ótima fonte de informação.
Se surgir alguma dúvida sobre a nossa região aqui, podem falar com os nossos parceiros da Innovate Imóveis. E claro: pode comentar aqui também que a gente vai conversando!